Modèle · Document · Statuts juridiques
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Télécharger le modèleLes statuts de SCI organisent une société civile immobilière d’au moins deux associés, chargée de détenir et de gérer un ou plusieurs biens : objet civil, apports, parts, gérance et règles d’entrée de nouveaux associés. Ce modèle suit le Code civil en vigueur en octobre 2026, y compris la nouvelle forme imposée aux cessions de parts depuis le 27 juin 2026.
Que risquent les associés si la SCI ne rembourse pas son emprunt ?
Qui décide de l’entrée d’un enfant ou d’un conjoint dans la SCI ?
Que le gérant peut-il signer sans demander l’avis des associés ?
Une SCI n’est pas une société commerciale avec un objet immobilier : c’est une société civile, soumise à d’autres règles. Les associés répondent des dettes au-delà de leur apport, l’entrée d’un nouvel associé suppose en principe l’accord de tous, et la location meublée ou l’achat-revente sortent de son objet.
Le modèle est écrit pour une SCI de gestion patrimoniale, familiale ou non. Il fixe les pouvoirs du gérant, les majorités, la procédure d’agrément et les règles propres aux biens immobiliers, et signale les clauses à adapter à votre situation familiale.
Les associés répondent des dettes sur leurs biens.
À proportion de leurs parts, et seulement après une poursuite vaine contre la SCI.
L’objet doit rester civil.
La location nue convient ; l’achat-revente et la location meublée sont des activités commerciales.
L’agrément de tous les associés est la règle.
Sauf clause contraire, la cession à un tiers exige l’accord unanime ; les ascendants et descendants en sont dispensés.
La cession de parts a changé de forme.
Depuis le 27 juin 2026, une SCI à prépondérance immobilière cède ses parts par acte notarié, d’avocat ou, dans certains cas, d’expert-comptable.
« Avant de fixer les majorités, imaginez la SCI dans quinze ans, avec des enfants devenus associés qui ne s’entendent plus. Les statuts doivent permettre de vendre un bien, de changer de gérant et de faire sortir un associé sans attendre l’unanimité. »
Clément MarchalFondateur du Cabinet ClearwayDans le fichier :
Listez les biens à apporter ou à acheter et la répartition souhaitée des parts, puis complétez les articles 1 à 9.
Choisissez les majorités, la clause d’agrément et les pouvoirs du gérant avec tous les futurs associés.
Faites relire, signez (devant notaire en cas d’apport immobilier), publiez l’annonce légale et déposez le dossier sur le guichet unique de l’INPI.
On compare souvent la SCI à une SARL ou une SAS qui détiendrait de l’immobilier. Les règles de départ sont pourtant différentes sur cinq points, que les statuts doivent prendre en compte.
Ce modèle est une trame d’information générale, mise à jour le 12 octobre 2026. Il ne constitue ni une consultation juridique, ni la rédaction d’un acte pour votre compte : le Cabinet Clearway est un cabinet de conseil en organisation, pas un cabinet d’avocats. Les textes, la jurisprudence, votre convention collective ou vos statuts peuvent prévoir d’autres règles. Avant de signer, d’envoyer ou de déposer ce document, vérifiez qu’il correspond à votre situation et faites-le relire par un professionnel du droit (avocat, notaire ou expert-comptable selon le cas). Vous restez seul responsable de son adaptation et de son utilisation ; le Cabinet Clearway ne peut être tenu responsable des conséquences d’un usage sans vérification.
L’objet civil, la désignation précise des biens apportés, le capital et la répartition des parts, les pouvoirs du gérant, les majorités des décisions collectives et la clause d’agrément. Sans clause, la loi applique l’unanimité aux décisions qui dépassent les pouvoirs du gérant et à l’entrée d’un tiers : les statuts servent à fixer d’autres règles, en connaissance de cause.
Elle est indéfinie : chaque associé répond des dettes de la SCI sur son patrimoine personnel, à proportion de sa part dans le capital. Elle n’est pas solidaire, et le créancier doit d’abord poursuivre la société en vain. C’est la grande différence avec une SARL ou une SAS, où la perte est limitée à l’apport.
Pas toujours. Les statuts peuvent être signés sous seing privé, mais l’apport d’un bien immobilier exige un acte notarié pour sa publicité foncière. Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d’une SCI à prépondérance immobilière exige aussi un acte notarié, un acte d’avocat ou, dans certains cas, un acte d’expert-comptable.
La location meublée est une activité commerciale. À titre accessoire, elle reste possible, mais si elle dépasse 10 % du chiffre d’affaires HT selon l’administration, la SCI devient passible de l’impôt sur les sociétés. Si la location meublée est le projet principal, une autre structure est à étudier.
Oui, quel que soit leur régime matrimonial. Si un époux apporte un bien commun, l’autre doit être averti, et il peut revendiquer la qualité d’associé pour la moitié des parts. Le modèle prévoit une mention à cet effet dans la désignation des apports.
En principe non. Le gérant doit en revanche rendre compte de sa gestion au moins une fois par an, par un rapport écrit présentant l’activité, les bénéfices réalisés ou prévisibles et les pertes. Il tient une comptabilité adaptée à son régime fiscal.
Définitions du glossaire Clearway
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L’annonce légale de dissolution d’une SCI informe les tiers que la société civile immobilière entre en liquidation amiable et indique qui la représente désormais : le liquidateur. Ce modèle contient les deux avis à publier en 2026, la dissolution puis la clôture, avec les mentions exigées pour les sociétés civiles, la première annonce devant paraître dans le mois de la décision des associés.
Le bénéficiaire effectif est la personne physique qui détient, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote d’une société, ou qui la contrôle par un autre moyen ; à défaut, c’est le représentant légal. Ce modèle est la liste de travail qui prépare la déclaration faite dans le volet dédié du guichet unique de l’INPI : il ne remplace pas cette déclaration, il permet de la faire juste et de la tenir à jour.
Le procès-verbal de transfert de siège social consigne la décision des associés d’une SARL ou d’une SAS de déplacer le siège, ou de ratifier ce transfert quand le gérant ou le président l’a décidé seul, et la modification des statuts qui en découle. Ce modèle tient compte des règles de compétence et de majorité propres à chaque forme, de l’annonce légale et du dossier à déposer sur le guichet unique dans le mois.
Vous préférez remplir ce modèle avec quelqu’un qui a déjà mis ces pratiques en place ? Le Cabinet Clearway propose un premier échange de 30 minutes.
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