Qu'est-ce qu'une SCI ?
Une SCI (société civile immobilière) est une société d'au moins deux associés, personnes physiques ou morales, dont l'objet est d'acquérir ou de faire construire des immeubles, puis de les gérer et de les administrer. Son activité principale doit rester civile, comme la location nue. Le capital est libre, à partir de 1 €.
La responsabilité des associés est indéfinie, non solidaire et subsidiaire : après une poursuite vaine de la société, chacun répond des dettes à proportion de sa part du capital, sans plafond égal à son apport. C'est la grande différence avec une SARL ou une SAS.
Comment créer une SCI, et combien ça coûte en 2026 ?
La création tient en quatre étapes : rédiger les statuts (objet, apports, gérant, majorités, agrément, retrait), constituer et déposer le capital, publier l'avis de constitution, puis immatriculer la société sur le guichet des formalités des entreprises.
| Poste | Montant 2026 |
|---|---|
| Immatriculation au greffe (société civile) | 60,38 € |
| Déclaration des bénéficiaires effectifs | 19,33 € |
| Annonce légale de constitution (HT, métropole) | 191 € |
| Total des frais obligatoires | 270,71 € |
Le gérant, associé ou non, accomplit les actes de gestion. Il est nommé et révoqué par les associés détenant plus de la moitié des parts, sauf clause contraire. Les décisions qui dépassent ses pouvoirs se prennent à l'unanimité si les statuts ne prévoient pas d'autres majorités.
SCI à l'IR ou à l'IS : quelle différence ?
Par défaut, la SCI relève de l'impôt sur le revenu : elle dépose une déclaration 2072 et chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers, imposée au barème et à 17,2 % de prélèvements sociaux en location nue. La SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés : elle amortit alors le bâtiment (pas le terrain) et paie 15 % puis 25 %. Elle peut renoncer à l'option jusqu'au 5e exercice suivant ; ensuite, l'option est irrévocable.
La différence se joue à la revente. À l'IR, la plus-value suit le régime des particuliers : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une exonération d'impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. À l'IS, la plus-value est professionnelle : les amortissements déduits s'y ajoutent, sans abattement pour durée de détention. La location meublée fait basculer à l'IS dès que les recettes commerciales dépassent 10 % des recettes totales.
Comment transmettre une SCI familiale ?
Une SCI familiale permet de transmettre un bien par parts, au rythme voulu. Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € par enfant sans droits, et recommencer tous les 15 ans. Les parents peuvent garder la gérance. Aucune source officielle ne fixe de décote sur la valeur des parts : la valeur retenue se justifie avec le notaire. Une SCI qui met un logement gratuitement à disposition de ses associés ne dépose qu'une déclaration 2072-S, l'année de sa création, si rien ne change ensuite.
Que change une SCI quand l'entreprise grandit ?
C'est l'usage classique du dirigeant : la SCI achète les locaux et les loue à la société d'exploitation. L'immobilier sort du bilan de l'activité, et les murs peuvent rester à la famille si l'entreprise est vendue. La vigilance porte sur le loyer, qui doit correspondre à la valeur locative du marché, avec un vrai bail appliqué. Quand le groupe a une holding, il faut choisir entre une SCI détenue par la famille, à côté du groupe, et une SCI sous la holding, en tenant compte de la nouvelle taxe sur les holdings créée par la loi de finances pour 2026. Lisez aussi notre guide Holding.
Quand un associé veut sortir, il cède ses parts avec l'agrément prévu (5 % de droits d'enregistrement pour l'acquéreur), se retire dans les conditions des statuts ou obtient son retrait en justice pour justes motifs. Des statuts précis évitent qu'un départ devienne un conflit : c'est un sujet de gouvernance autant que de fiscalité.